FAQ - Vous achetez, vous construisez

La Fiche d’information standardisée européenne (FISE) permet d'accéder à toutes les informations personnalisées relatives aux principales caractéristiques du prêt, aux conditions de remboursement anticipé, à l’échéancier des versements, le montant de la rémunération d’un courtier (le cas échéant),...

Elle doit être conforme à un modèle réglementaire qui permet :

• de comparer les différentes offres de crédit disponibles sur le marché ;
• d’évaluer leurs implications et de vous déterminer en toute connaissance de cause.

À jour 2 septembre 2016

L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour toutes les opérations de construction neuve et en cas de travaux lourds de rénovation. Si elle n’est pas souscrite, le particulier n’encourt pas de sanctions pénales contrairement à un professionnel (promoteur par exemple). Cependant, en cas revente du logement dans les dix ans de la réalisation des travaux, le particulier n’ayant pas souscrit l’assurance dommage-ouvrage devient personnellement responsable vis-à-vis du nouvel acquéreur de toutes les conséquences résultant du défaut d’assurance.

À jour au 2 septembre 2016

Les délais de rétraction concernent :

• les promesses et les compromis de vente d’un logement (10 jours),
• les actes de vente s’ils n’ont pas été précédés d’un compromis de vente (10 jours),
• les contrats de construction de maison individuelle (10 jours),
• les contrats de réservations conclus dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (10 jours),
• les promesses et compromis de vente d’un terrain situé en lotissement (7 jours).  

Le délai de rétractation court à compter de la réception de la lettre recommandée par laquelle le professionnel adresse le contrat à l’accédant.

Les contrats non protégés par un délai de rétractation sont :

• les promesses et compromis de vente de terrains qui ne sont pas en lotissement,
• les contrats de maîtrise d’œuvre et d’architecte,
• les contrats d’entreprise. 

À jour au 2 septembre 2016

Le courtage se présente de différentes manières, principalement en termes d’honoraires. Certains courtiers ne sont rémunérés que par le prêteur. Pour d’autres, des honoraires sont à la charge de l’accédant.
Le courtier présente le dossier financier de l’accédant à un panel de prêteurs. Puis il sélectionne les meilleures propositions de prêt et les soumet à l’accédant.
Il n’est pas certain que le meilleur prêt soit celui qui affiche le taux le plus bas. 

À jour au 2 septembre 2016

Le montant des travaux doit être au moins égal à 25% du coût d’opération (travaux inclus).
Plus pratiquement ce montant représente 33,34% du prix de vente

À jour au 2 septembre 2016

L’achat d’une grange, d’un commerce ou de bureaux pour en faire son logement s’appelle un  changement d’usage ou un changement de destination.
Une telle opération est assimilable à une opération neuve et finançable par le PTZ+. Aucun montant minimum de travaux n’est exigé.

À jour au 2 septembre 2016

Chaque prêteur a sa propre méthode mais de manière générale, la part variable de rémunération d’un accédant est prise en compte avec beaucoup de prudence. On n’analyse pas tout à fait de la même manière la prime de panier d’un chauffeur routier, la prime de nuit d’un infirmier et les commissions d’un agent commercial.
Il en résulte souvent des plans de financement avec une mensualité basse et une durée longue.

À jour au 2 septembre 2016

La modulation permet à l’emprunteur d’augmenter la mensualité de son prêt à la date anniversaire.
Elle permet parfois une baisse ou le report d’une ou plusieurs mensualités.
La hausse de la mensualité provoque une diminution de la durée du prêt.
Les modalités de la modulation peuvent varier d’un prêteur à l’autre.

À jour au 2 septembre 2016

L’allongement de la durée du prêt se traduit mécaniquement par une hausse du montant des intérêts. Cette hausse sera faible si les taux sont bas.
L’inconvénient de l’allongement de la durée du prêt est un ralentissement du rythme de l’amortissement et un capital restant dû qui ne décroît que lentement. Cela peut être problématique en cas de revente du logement, surtout sur le marché immobilier est détendu, avec des prix à la baisse : dans certains cas la valeur de revente du bien peut être inférieure au montant restant à rembourser à la banque.

À jour au 2 septembre 2016

Il représente environ 5 centimes par mois pour 1 000 euros empruntés. Cet écart est le même quelle que soit la durée du prêt : 15, 20 ou 25 ans. Compte tenu de la faiblesse de cet impact, on peut rappeler que le meilleur prêt n’est pas systématiquement celui qui affiche le meilleur taux d’intérêt. Les services inclus dans différentes propositions et adapté à votre situation ou une mensualité plus basse pour un prêt plus long peuvent justifier le choix d’un taux plus élevé.

À jour au 27 mars 2014

Une certification délivrée à un logement ou à un programme de logements par un organisme tiers atteste de sa qualité technique (NF Logement, NF Maison individuelle, …) et environnementale (NF Logement démarche HQE, Habitat & Environnement, NF Maison individuelle démarche HQE, …). En outre, certaines certifications proposent en option des labels (dont BBC Effinergie), ce qui vous garantit un niveau de performance énergétique en avance sur la règlementation.

Pour en savoir plus consultez le site de l'Agence Qualité Construction.

À jour au 27 mars 2014

Si vous faites construire une maison ou si vous rénovez un logement, vous devez souscrire une assurance dommages-ouvrage, auprès de l’assureur de votre choix. Avant de vous décider, il est sage de comparer les tarifs et les prestations, qui peuvent être différents. Cette assurance prendra en charge le paiement des malfaçons éventuelles dans le cadre de la garantie décennale. Si vous faites appel à un constructeur, il vous proposera peut-être de souscrire pour votre compte cette assurance. Le prix est alors souvent avantageux, mais vérifiez le contenu des garanties. De même, si vous achetez votre maison sur plan, ou si vous signez un contrat de promotion immobilière, le vendeur aura souscrit l’assurance dommages-ouvrage pour votre compte. Son coût sera inclus dans le prix du bien.

Si aucune société d’assurance n’accepte de vous assurer (si 45 jours après un courrier recommandé avec avis de réception, vous n’avez toujours pas de réponse, ce silence est considéré comme un refus), vous pouvez saisir le Bureau central de tarification, 1 rue Jules Lefebvre, 75009 Paris (Tel :01-53-21-50-40), qui fixera le montant de la prime pour laquelle l’assureur sera obligé de vous garantir.

Autre précaution à prendre : dès que votre maison sera hors d’eau et hors d’air, souscrivez pour elle une assurance multirisques habitation, qui vous couvrira en cas d’incendie ou de dégât des eaux.

À jour au 27 mars 2014

Ne versez rien avant la signature du contrat de construction. Une fois celui-ci signé, les paiements sont échelonnés en fonction de l’avancement des travaux et ne doivent pas dépasser, à chaque étape, un certain pourcentage du prix de la construction :

15% maximum à l’ouverture du chantier. Avant cette date, le constructeur peut demander 5% maximum du prix à la signature du contrat et 10% lors de l’obtention du permis de construire, si un établissement de crédit ou un assureur se porte caution solidaire du remboursement de cette somme en cas d’annulation du chantier. Sans cette garantie de remboursement, le constructeur ne peut exiger qu’un dépôt de garantie limité à 3% du prix de la construction, bloqué sur un compte à votre nom jusqu’à ce que soient levées les conditions suspensives du contrat de construction, c’est-à-dire que vous ayez eu votre prêt, le permis de construire….

Les versements s’échelonnent de la manière suivante :
25 % à l’achèvement des fondations,
40 % à l’achèvement des murs,
60 % à la mise hors d’eau,
75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air,
95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
Le solde est versé à réception.

À jour au 27 mars 2014

Tout dépend des dommages en question. Les défauts de construction (ou une isolation phonique imparfaite) signalés lors de la réception ou durant l’année qui suit doivent être réparés par le constructeur ou l’entrepreneur (dans le cadre de la garantie de parfait achèvement). S’il ne répond pas à votre demande, mettez-le en demeure de le faire par lettre recommandée avec avis de réception. S’il ne répare pas dans le délai prévu au contrat (en général 90 jours maximum), faites appel à l’assurance dommages-ouvrage que vous avez souscrite ou que le professionnel a souscrite pour vous.

Le problème concerne les éléments d’équipement (volets, robinetterie, équipements ménagers…) ? Tous ceux qui peuvent être enlevés sans détériorer le bâtiment sont garantis par l’entrepreneur, le constructeur ou le vendeur pendant les deux années (garantie biennale) qui suivent la réception de la maison. Là encore, mettez-le en demeure (par lettre recommandée avec avis de réception) de faire les réparations. Si l’assurance dommages-ouvrage comporte une garantie complémentaire (facultative) de bon fonctionnement pour ces éléments d’équipement, faites aussi une déclaration à l’assureur.

Enfin, s’il s’agit de dommages qui compromettent la solidité de votre maison et des éléments d’équipements qui en sont indissociables, ou encore qui rendent le logement impropre à l’usage qui était prévu (même si le dommage provient d’un vice du sol), vous êtes couvert par la garantie décennale. Si ces problèmes surgissent pendant les dix ans qui suivent la réception, déclarez directement le sinistre à l’assureur qui a consenti l’assurance dommages-ouvrage pour votre maison.

À jour au 8 août 2015

Vous devrez en général verser une somme négociable, qui est au maximum fixée à 10 % environ du prix du bien.

Si vous signez avec un vendeur non professionnel, vous ne devez rien payer avant la fin du délai de rétractation de dix jours (délai applicable depuis le 8 août 2015 – auparavant, le délai était de sept jours). Après l’expiration du délai de rétractation, évitez de remettre la somme directement au vendeur. Déposez-la plutôt sur un compte séquestre, chez un notaire ou un agent immobilier par exemple, que vous aurez choisi avec le vendeur.

Si vous signez avec un professionnel mandaté pour réaliser la transaction (un agent immobilier, un notaire par exemple), cette somme peut en revanche vous être demandée dès la signature. Le chèque doit alors être fait au nom du professionnel en question. Mais si vous changez d’avis dans le délai de rétractation de sept jours, elle devra vous être restituée, dans les 21 jours qui suivent.

À jour au 8 août 2015

Si le terrain n’est pas situé dans un lotissement, veillez à ce que l’avant-contrat apporte le maximum de précisions (prix, taxe, description du terrain, servitudes…). Vous avez aussi intérêt à prévoir des conditions suspensives : elles stipulent que la vente ne se réalisera que si certaines conditions sont remplies, comme l’obtention d’un certificat d’urbanisme, du permis de construire, l’obtention des prêts dont vous avez besoin pour le terrain mais aussi pour la construction de la maison, la revente de votre ancien logement, etc.

Si le terrain est situé dans un lotissement, prévoyez aussi une condition suspensive relative aux prêts dont vous avez besoin pour le terrain et la construction. Sachez que vous disposez d’un délai de rétractation de dix jours pour changer d’avis (délai applicable depuis le 8 août 2015 – auparavant, le délai était de sept jours), à compter de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant la promesse de vente, ou sa remise par un autre moyen de garantie équivalente. Pour renoncer à l’achat, informez à votre tour le vendeur avant l’expiration du délai par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Quel que soit le cas ne signez pas de contrat pour construire tant que vous n’êtes pas propriétaire du terrain ou en possession d’une promesse de vente dont les conditions suspensives sont remplies. 

À jour au 27 mars 2014

Oui, en application des règles du code des assurances. Vous ne souscrirez toutefois qu'une seule assurance : une assurance globale (correspondant à une assurance dommages-ouvrage et une assurance de responsabilité décennale) dont le tarif sera fixé en tenant compte du fait que vous êtes vous-même à la fois maître d’ouvrage et constructeur. L’assureur est privé de recours contre un constructeur professionnel et cet élément rend difficile la souscription de ce type de produit. Vous devrez souscrire par ailleurs une assurance de chantier pour couvrir les risques d'accidents et de vols.

À jour au 8 août 2015

Vous pouvez vous adresser à un constructeur de maison individuelle. Il vous fournira le plan de la maison et se chargera de la construction, à un prix défini le jour de la signature du contrat de construction. Il sera votre seul interlocuteur, et vous signerez avec lui un contrat de construction. Une fois ce pas franchi, vous disposez d’un délai de rétractation de dix jours pour changer d’avis (délai applicable depuis le 8 août 2015 – auparavant, le délai était de sept jours).

Vous pouvez aussi demander à un architecte ou à un bureau d’études par exemple de concevoir le projet, c’est-à-dire d’établir les plans, d’élaborer les documents techniques, de coordonner les travaux et de vous assister dans le choix des entrepreneurs. Il sera donc "maître d’œuvre". Vous signerez avec lui un contrat de "maîtrise d’œuvre", de préférence écrit, et qui n’est pas spécifiquement réglementé. Attention aux clauses qu’il prévoit (montant des honoraires du maître d’œuvre, attestation d’assurance, etc.). Ne vous méprenez pas : le maître d’œuvre ne se chargera pas de la construction ou des travaux. Ce sera à vous de sélectionner les entreprises qui vont les réaliser. Et vous signerez avec elles des contrats d’entreprises "distincts". Le maître d’ouvrage ne peut donc pas s’engager dès le départ sur un coût de construction. Ce dernier ne sera connu que lorsque tous les contrats d’entreprise auront été signés. Néanmoins, le maître d’œuvre doit respecter l’enveloppe budgétaire que vous lui avez indiquée.

Attention, si le même professionnel se charge à la fois du plan et d’une partie des travaux, ou s’il vous fournit le plan et traite directement avec les entreprises (ou vous en impose certaines), vous devez signer avec lui un contrat de construction de maison individuelle, plus protecteur pour vous, et non un contrat de maîtrise d’œuvre.

Contactez plusieurs constructeurs. Faites leur visiter votre terrain et allez voir les maisons qu’ils ont déjà construites, avant de comparer leurs offres (prix, qualité technique, délai de livraison...). Renseignez-vous au tribunal de commerce pour être certain que l’entreprise choisie n’a pas déposé son bilan. Vérifiez qu’elle détient une garantie de livraison accordée par un assureur ou un établissement financier. Cette garantie permettra l’achèvement des travaux si le constructeur fait faillite. Le constructeur doit d’ailleurs vous fournir dans le contrat de construction la justification de cette garantie (assurez-vous qu’elle couvre bien votre chantier). Il doit aussi vous fournir une attestation des assurances de responsabilité professionnelle et décennale qu’il a prises. Vérifiez là aussi qu’elles concernent bien votre chantier.

À jour au 8 août 2015

Qu’il s’agisse d’une promesse unilatérale ou d’un compromis de vente, qu’il soit signé ou non chez le notaire, cet avant-contrat vous engage. Une fois passé le délai de rétractation de dix jours (délai applicable depuis le 8 août 2015 – auparavant, le délai était de sept jours), vous ne pourrez plus faire marche arrière sans perdre la somme versée (cette somme négociable est en générale inférieure à 10% du montant de la transaction). Lisez-le attentivement, et demandez l’ajout des précisions qui vous semblent nécessaires : les travaux votés par la copropriété, le descriptif des éléments de décoration (miroirs, ...) si on vous a promis qu’ils restaient dans les lieux….

Prévoyez également qui (vous ou le vendeur ?) effectuera les travaux nécessaires si la présence de termites, d’amiante ou de plomb est détectée par les diagnostics récents de ces risques, qui doivent être annexés à l’acte de vente des logements situés dans certaines zones. Vous pouvez ajouter d’autres conditions suspensives qui auront le même effet, par exemple prévoir que la vente se réalisera seulement si vous avez réussi à revendre votre précédent logement, si vous avez obtenu le permis de construire nécessaire pour surélever la maison comme vous le souhaitez, etc.

À jour au 27 mars 2014

En principe, le vendeur est tenu de garantir les vices cachés, c’est-à-dire les défauts qui rendent le bien « impropre » à l’usage auquel on le destine (par exemple un terrain acheté pour construire une maison et qui s’avère inconstructible) ou qui en diminuent tellement l’usage que, si vous l’aviez su, vous n’auriez pas acheté ou vous auriez payé beaucoup moins cher. Si le vendeur est un professionnel, il ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés , sauf s’il contracte avec un autre professionnel.

En revanche, en pratique, si le vendeur est un particulier, il insère généralement dans l’acte de vente une clause par laquelle il s’exonère de la garantie des vices cachés. Cela le libère donc de ses obligations envers vous, mais seulement à l’égard des vices dont il ignorait l’existence. Si le défaut que vous évoquez était connu du vendeur lorsqu’il vous a cédé le bien, vous pouvez lui demander de vous restituer une partie du prix payé (si vous souhaitez conserver le logement) ou même la totalité si vous préférez vous défaire du bien, en évoquant un vice du consentement.

Certains vices cachés ne peuvent cependant pas faire l’objet d’une exonération par une clause. A défaut de leur clause d’exonération, la responsabilité du vendeur, en cas de vices, sera engagée, avec pour conséquence une diminution du prix, voire une résolution de la vente.

Les diagnostics que la loi énumère limitativement à l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitat sont requis. Ces diagnostics portent, selon le bien vendu, sur les termites si le bien se situe dans une zone définie par arrêté préfectoral, le plomb si la construction est antérieure au 1er janvier 1949, l’amiante si la construction est antérieure au 1er juillet 1997, l’installation électrique et/ou de gaz si elles ont plus de 15 ans, la performance énergétique, l’état des risques naturels, technologiques et miniers. Il faut également fournir les informations relatives à l’assainissement, et aux mérules si le bien est concerné, et enfin si le bien vendu est un lot de copropriété à usage d’habitation un certificat Loi Carrez.

À défaut de leur production, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante, avec pour conséquence une diminution du prix, voire une résolution de la vente.

À jour au 27 mars 2014

Si vous n'êtes pas mariés, vous allez en général acheter en indivision. Chacun de vous sera propriétaire d’une partie du bien, au prorata de ce qu’il a financé. Cette situation peut entraîner des complications si l’un de vous décède ou si vous vous séparez.

Au décès de l'un de vous, même si vous viviez en concubinage depuis longtemps, le survivant n'a droit à rien ! Ce sont les héritiers du défunt (ses enfants, ou à défaut ses parents par exemple) qui recueilleront sa quote-part du logement. Ils pourront alors exiger la vente du bien, sans que l’autre propriétaire puisse l’empêcher. Le concubin survivant pourra simplement essayer de racheter la part du défunt aux héritiers. Pour éviter cela, plusieurs solutions sont envisageables, par exemple rédiger des testaments pour vous protéger mutuellement. Mais attention, les droits de succession s’élèvent à 60% (après un modeste abattement) de la valeur des biens transmis entre concubins. Envisagez également l'opportunité de souscrire un contrat de PACS, doublé de testament effectué par chaque partenaire au profit de l’autre. Prenez conseil auprès d’un notaire.

Si vous vous séparez, vous pourrez décider soit de vendre le bien, soit que l'un de vous y restera et versera à l’autre une indemnité dont vous fixerez ensemble le montant. Si vous êtes en désaccord, le tribunal de grande instance ordonnera le partage ou la poursuite de l’indivision pour deux ans maximum.

À jour au 27 mars 2014

Assurez-vous d’abord que vous l’avez correctement mesurée car la superficie mentionnée dans l’acte doit être calculée selon des règles particulières prévues par la loi Carrez, applicable seulement en matière de copropriété. Si, selon vos calculs, votre appartement est plus grand que la mention de l’acte de vente : le vendeur ne peut pas vous demander de supplément de prix. En revanche, si le logement est plus petit qu'annoncé, vous avez droit à une diminution du prix de vente, au prorata du nombre de mètres carrés manquants, mais seulement à condition que l’écart entre la superficie réelle et la superficie mentionnée dans l’acte de vente soit de plus de 5 %.

Exemple : si l’acte mentionne 100 m², et que l’appartement n'en compte que 95, vous ne pouvez rien faire. Mais s’il mesure 94 m², vous pouvez demander une diminution de 6% du prix de vente. Vous disposez d’un an à compter de la signature de l’acte authentique de vente pour intenter contre le vendeur cette action en diminution de prix.

À jour au 27 mars 2014

La loi Carrez prévoit que le vendeur d’un bien d’au moins 8 m², situé dans une copropriété (en dehors des ventes en l’état futur d’achèvement) doit, dans l’avant-contrat et l’acte de vente, préciser la superficie de ce lot. Mais elle est calculée selon des règles précises. Il faut prendre en compte la superficie des planchers des locaux clos et couverts (hors balcons, terrasses, …), sans tenir compte des parties où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, et en déduisant les surfaces occupées par les murs, les embrasures des portes et des fenêtres, les cages d’escalier, et les gaines. Un appartement mansardé, par exemple, n’affichera pas le même nombre de mètres carrés, selon qu’on le mesure en « loi Carrez » ou non.
À noter, les annonces relatives à la vente d’un lot de copropriété doivent mentionner depuis le 27 mars 2014 de nouveaux éléments comme le nombre de lots dans l’immeuble, la moyenne des charges courantes, l’existence de procédures particulières comme une mesure de sauvegarde.

À jour au 27 mars 2014

Soyez vigilants lors de la « réception » de la maison. Cette opération consiste à vérifier, en présence des entrepreneurs ou du constructeur, que les travaux sont bien achevés, conformes au contrat et bien exécutés et de le consigner dans un procès verbal. Pour vous aider, vous avez fortement intérêt à vous faire assister pendant cette visite par un professionnel. Si vous décidiez de ne toutefois pas vous faire assister par un professionnel, vous bénéficierez d’un délai de 8 jours suivant la remise des clefs pour dénoncer les vices apparents. Si vous vous apercevez que tous les travaux prévus au devis descriptif ne sont pas exécutés ou s’ils sont imparfaits et que vous les considérez comme inachevés, refusez la réception, et consignez  les 5% restant dus au constructeur. Cette somme peut être consignée de droit en matière de contrat de construction de maison individuelle, mais dans le cas d’un contrat d’entreprise uniquement si elle a été prévue. Si elle n’a pas été prévue, il faudra l’accord de l’entrepreneur ou du juge des référés. Le constructeur ou l’entrepreneur n’ont pas le droit de vous refuser les clés, même si vous avez fait des réserves lors de la réception et même si vous avez consigné une partie du prix. 

Vous pouvez également reporter la réception à une date ultérieure négociée à l’amiable avec vos interlocuteurs (sinon, vous pouvez saisir le juge des référés pour demander l’achèvement des travaux). Si les travaux sont achevés mais que vous constatez des vices apparents, mentionnez-les dans le procès-verbal de réception et fixez par écrit avec l’entreprise le délai dans lequel ils devront être réparés. Si vous n’avez pas fait toutes vos remarques lors de la réception, vous disposez d’un délai supplémentaire lorsque vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle: vous pouvez lui notifier les malfaçons en question dans un délai de huit jours à compter de la réception, dès lors que vous n’étiez pas, au cours de celle-ci, assisté par un autre professionnel.

À jour au 27 mars 2014

Vous pouvez agir dès la livraison du logement, c’est-à-dire lors de la visite pendant laquelle vous contrôlerez l’achèvement des travaux. Mentionnez vos réserves dans le procès-verbal écrit. En cas de défauts de conformité, vous pouvez consigner (c’est-à-dire bloquer auprès d’un établissement financier, Caisse des Dépôts notamment, du notaire, ou tout autre professionnel présentant une garantie financière choisi en accord avec le vendeur) 5 % maximum en général du prix de vente. Si vous n’avez pas pris ces précautions lors de la livraison du logement, vous disposez d’un délai d’un mois à compter de celle-ci pour notifier au vendeur les vices et défauts de conformité apparents. Ils doivent être réparés dans un délai d’un an à compter du mois suivant la prise de possession ou la réception. Si le vendeur traîne, saisissez le tribunal avant l’expiration de ce délai. Les vices susceptibles d’apparaître par la suite relèvent de la responsabilité des professionnels ou de la garantie décennale (dix ans). Dans ce dernier cas, vous devez en informer la société d’assurance qui a consenti l’assurance dommages-ouvrage à votre bénéfice (consultez votre contrat de vente).

À jour au 8 août 2015

Le contrat de réservation, appelé aussi contrat préliminaire, engage le promoteur à vous réserver un logement si le programme est commencé. Mais ne vous y trompez pas : même si ce contrat ne se signe pas chez le notaire, il vous engage bel et bien et détermine déjà les conditions dans lesquelles se fera la vente.

Dès la signature de ce contrat (mais pas avant !), le vendeur peut vous demander un dépôt de garantie, égal à 5% du prix du logement si le contrat de vente définitif est signé dans un délai d’un an (2% s’il est signé dans un délai d’un à deux ans, aucun versement ne pouvant être demandé au-delà de deux ans). Ce dépôt de garantie sera versé sur un compte spécial ouvert à votre nom dans une banque. Pendant un délai de dix jours (délai applicable depuis le 8 août 2015 – auparavant, le délai était de sept jours), vous pouvez renoncer à votre engagement et, dans ce cas, récupérer l’intégralité du dépôt de garantie, dans un délai de trois mois. Ces dix jours sont décomptés à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée par laquelle le vendeur vous a envoyé le contrat de réservation signé (ou de la remise de celui-ci). Pour renoncer, vous devez dans ce délai en informer le vendeur à votre tour par lettre recommandée avec avis de réception. Une fois ces dix jours écoulés, vous perdrez votre dépôt de garantie si vous renoncez à l’achat, sauf si le contrat de vente n’est pas signé à la date prévue, ou si le prix de vente se révèle être de 5% supérieur au prix prévisionnel (éventuellement révisé), ou si, dans le contrat de vente, la description du logement est différente de celle qui figure dans le contrat de réservation (et que les changements diminuent la valeur du bien de 10%), ou si l’un des équipements promis n’est pas fourni, ou encore si le vendeur s’est engagé à obtenir des prêts pour vous et que leur montant se révèle être de 10% inférieur à ce qui était prévu.

Attention, c’est à vous de faire rajouter une condition suspensive concernant les prêts que vous entendez chercher vous-même. Vous pouvez aussi poser d’autres conditions, par exemple prévoir que le vendeur paiera des pénalités si la livraison est retardée. Mais il faut que le vendeur les accepte.

À jour au 27 mars 2014 Le constructeur doit réparer le mur à ses frais. Mettez-le en demeure de le faire, en lui adressant une lettre recommandée avec avis de réception. Si cela reste sans effet, vous pouvez faire appel à l’assurance dommages-ouvrage (que vous avez souscrite vous-même ou que le professionnel a souscrite pour votre compte), mais seulement si vous obtenez la résiliation du contrat qui vous lie au constructeur. Pour cela, il faut en général une décision du juge, sauf si l’entreprise est en faillite (mais l’assurance dommages-ouvrage ne joue pas dans ce cas). Si les travaux sont réellement interrompus ou si vous constatez un retard dans la livraison, mettez en demeure par acte d’huissier le constructeur soit de livrer la maison, soit d’exécuter les travaux. Informez en parallèle l’organisme qui a accordé la garantie de livraison. Son nom figure dans le contrat de construction : il s’est engagé à terminer la maison au prix convenu en cas de défaillance du constructeur.

À jour au 1^er janvier 2016

En raison de leur nature ou de leur faible importance certains travaux ne sont pas soumis à la procédure du permis de construire mais bénéficient d’un régime plus souple, celui de la déclaration préalable. Dans les secteurs sauvegardés et les sites classés ou en instance de classement, des règles particulières s’appliquent.

C’est notamment le cas :
De certaines constructions nouvelles :

• la construction d’un garage ou d’une dépendance entraînant une emprise au sol/une surface de plancher comprise entre 2 m² et 20 m² et d’une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à 12 mètres;
• le seuil de 20 m² est porté à 40 m² lors de travaux relatifs à une construction existante à la seule condition que les travaux  soient situés dans la zone urbaine d’une commune dotée d’un POS/PLU ;
• les murs dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure ou égale à 2 mètres ;
• les habitations légères de loisirs (chalet ou bungalow) d’une surface de plancher est supérieure à 35 m²;
• les piscines d’un bassin inférieur ou égal à 100 m², non couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à 1,80 m.

Attention, dans le cas où l’extension réalisée serait comprise entre 20 m² et 40 m², l’ensemble de la surface de construction ne doit pas excéder 170 m². Au-delà de ce seuil, il est nécessaire de demander un permis de construire.

De certains travaux sur des constructions existantes :

• certains travaux de ravalement ;
• les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant ;
• les changements de destination d’un bâtiment existant ;
• les travaux qui ont pour effet la création d’une emprise au sol ou d’une surface de plancher comprise entre 5 m² et 20 m² ;
• les reconstructions ou travaux sur les immeubles classés au titre de la législation sur les monuments historiques, dont il sera néanmoins nécessaire de solliciter un permis de construire selon l’importance des travaux ou de la construction envisagée.

Les travaux d’entretien et les travaux de réparations ordinaires ne nécessitent ni permis de construire, ni déclaration préalable.

Lorsque dans un même projet coexistent des travaux soumis à déclaration et des travaux soumis à permis de construire, seule une demande de permis de construire pour l'ensemble du projet est exigée.

A jour au 27 mars 2014

Une fois le permis délivré ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable, deux affichages faisant mention du permis exprès ou tacite ou de la déclaration préalable doivent être effectués, l'un en mairie et l'autre sur le terrain.

L’affichage en mairie est effectué par le maire dans les huit jours de la délivrance du permis expresse ou tacite ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable et demeure deux mois.

L’affichage sur le terrain est effectué par le titulaire du permis de construire ou de la déclaration préalable, sur un panneau respectant les modalités réglementaires (format et contenu du panneau). Ce panneau doit être visible de l’extérieur et pendant toute la durée des travaux. Il doit mentionner l’obligation de notifier tout recours administratif ou contentieux à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. L'inobservation de cette formalité d'affichage peut entraîner l'application de sanctions pénales. La preuve de l’affichage sur le terrain incombe au bénéficiaire du permis ou de la déclaration préalable, il est donc conseillé de faire constater par huissier de justice la réalité de l’affichage, le premier et le dernier jour de celui-ci.

Un tiers peut dans certains cas s’adresser au tribunal administratif pour contester la validité du permis. Le délai de recours contentieux commence alors à courir à compter de l’affichage de l’autorisation sur le terrain. Il est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain. Le bénéficiaire du permis a donc intérêt à afficher le plus tôt possible son autorisation afin de purger les délais.
Aucune contestation de l’autorisation n’est recevable à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction ou des travaux.

A jour au 1er juillet 2015

Le permis de démolir ne s’applique pas sur l’ensemble du territoire national, mais seulement sur certains biens ou dans certaines zones. Cette autorisation est nécessaire dans les parties de communes où le conseil municipal l’a décidé, ou lorsque la construction relève d’une protection particulière.

Sont notamment concernés les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction :
- située dans une commune ou une partie de commune où le conseil municipal a décidé d’instituer le permis de démolir ;
- située dans un secteur sauvegardé ou un périmètre de restauration immobilière ;
- inscrite au titre des monuments historiques ou adossées à un immeuble classé au titre des monuments historiques ;
- située dans le champ de visibilité d’un monument historique ou dans une zone de protection du patrimoine, urbain et paysager ou dans une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine ;
- situées dans un site inscrit ou un site classé ou en instance de classement.

Lorsqu’une démolition préalable est nécessaire à la réalisation d’une opération de construction ou d’aménagement, la demande du permis de construire ou du permis d’aménager peut porter à la fois sur la démolition et la construction ou l’aménagement. Dans ce cas, la demande est donc unique et le permis autorise la démolition.

À jour au 1^er janvier 2016

L’obtention d’un certificat d’urbanisme est toujours facultative mais néanmoins conseillée préalablement à l’achat d’un terrain, le partage d’un bien suite à une succession ou à la construction d’une maison. Ainsi, l’objectif du certificat d’urbanisme est d’informer le demandeur sur les règles d’urbanisme applicable, mais il ne peut autoriser en aucune façon l’utilisation des sols.

Vous pouvez demander un certificat d’urbanisme au maire de la commune du lieu de situation du terrain. Il existe deux types de certificat d’urbanisme.

Le certificat d’urbanisme simple, c’est-à-dire un document purement informatif. Il indique seulement la situation du terrain au regard des règles d’urbanisme et des limitations administratives au droit de propriété. Il ne se prononce pas sur la constructibilité du terrain. Il mentionne également la liste des taxes et participations applicables au terrain concerné. Enfin, il indique si le bien est situé ou non à l’intérieur du périmètre d’un des droits de préemption urbain.

Le certificat d’urbanisme opérationnel précise quant à lui, si l’opération souhaitée est réalisable. Il porte donc sur une opération déterminée sur un terrain défini et contient des indications telles que, les limitations administratives au droit de propriété, les équipements publics existants ou prévus, les taxes et participations, les droits de préemption.

La durée de validité du certificat d’urbanisme est de 18 mois à compter de sa délivrance. Tout au long de cette période, le demandeur bénéficie des règles d’urbanisme existantes à la date de la délivrance du certificat. Seules les nouvelles règles d’urbanisme ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publiques s’imposeront à lui. La validité du certificat d’urbanisme peut être prolongée d’un an à condition que les règles d’urbanisme et les taxes n’aient pas évolués. La demande est à effectuer auprès de la commune au moins 2 mois avant la fin des 18 mois.

A jour au 27 mars 2014

Lorsque les travaux sont terminés, le bénéficiaire de l’autorisation doit attester de l’achèvement et de la conformité des travaux. Il certifie ainsi que ses travaux ont été effectués conformément à l’autorisation délivrée. Cette attestation est adressée par lettre recommandée avec avis de réception, par dépôt à la mairie contre récépissé ou par voie électronique et engage la responsabilité du titulaire de l’autorisation. La déclaration attestant l’achèvement des travaux est commune pour les travaux, aussi bien ceux relevant d’un permis de construire, d’aménager ou d’une déclaration préalable. L’administration vérifie alors l’exactitude des déclarations du bénéficiaire de l’autorisation. Elle est en principe libre de procéder aux contrôles qu’elle estime utile de faire. L’administration dispose d’un délai de trois mois à compter de la date de la réception en mairie de la déclaration d’achèvement des travaux pour contester la conformité des travaux. A défaut d’une réponse dans le délai imparti, le bénéficiaire de l’autorisation peut demander une attestation certifiant que la conformité des travaux n’a pas été contestée. Elle est délivrée dans les quinze jours. En cas de refus ou de silence de l’autorité compétente, l’attestation est fournie par le préfet.

Si les travaux portent sur une construction située dans un secteur protégé, l’administration doit procéder à la vérification sur place dans un délai prolongé de 5 mois. 

À jour au 1^er janvier 2016

Le permis d’aménager regroupe les anciens régimes des autorisations de lotir, d’installations et travaux divers, d’aménagements des parcs résidentiels et des terrains de camping.  La liste des opérations soumises à la délivrance d’un permis d’aménager comprend notamment :

• les lotissements qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement, ou qui sont situés dans un secteur sauvegardé, dans un site classé ou en instance de classement ;
• l'aménagement de terrains bâtis ou non bâtis pour permettre l'installation d'au moins deux résidences démontables d’une surface de plancher totale supérieure à 40m². L’aménagement d’un parc d’attractions ou d’une aire de jeux et sports d’une superficie supérieure à 2 ha ;
• la création d’aires de stationnement ouvertes au public et dépôts de véhicules et garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs contenant plus de 50 unités ;
• les affouillements et exhaussements d’une hauteur ou profondeur supérieure à 2 mètres qui portent sur une superficie supérieure ou égale à 2 ha.

Dans les secteurs protégés ou les sites classés, le permis d’aménager est nécessaire pour :

• la création d’aire de jeux et de sports, de golfs, d’aires de stationnement ouvertes au public ;
• les affouillements d’une hauteur supérieure à 2 mètres et exhaussements d’une profondeur supérieure à 2 mètres portant sur une superficie supérieure ou égale à 100 m² ;
• la création d’une voie ou travaux modifiant les caractéristiques d’une voie existante.

Le permis d’aménager peut, dans certains cas, autoriser des constructions ou des démolitions :

• lorsque les travaux d’aménagement impliquent la démolition de constructions dans un secteur où un permis de démolir est obligatoire, la demande de permis d’aménager peut porter à la fois sur l’aménagement du terrain et sur le projet de démolition ;
• lorsque les travaux d’aménagement impliquent, de façon accessoire, la réalisation par l’aménageur de constructions et d’installations diverses sur le terrain aménagé, la demande de permis d’aménager peut porter à la fois sur l’aménagement du terrain et sur le projet de construction.

A jour au 27 mars 2014

Le délai d’instruction court à compter de la réception par le service instructeur de la mairie d’un dossier complet.

Les délais d’instruction sont de :
- 1 mois pour la déclaration préalable ;
- 2 mois pour le permis de construire une maison individuelle et pour le permis de démolir ;
- 3 mois pour tous les autres permis (permis d’aménager, permis de construire ne portant pas sur une maison individuelle…).

Les majorations de délai doivent être portées à la connaissance du pétitionnaire par l’administration dans le mois suivant le dépôt de la demande (à défaut, l’administration ne peut plus majorer ce délai d’instruction). Les hypothèses de prorogation sont envisagées de manière exhaustive (consultation nécessaires comme l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France). Dans le mois suivant le dépôt, l’administration doit également demander au pétitionnaire les pièces complémentaires au dossier de permis.

Lors du dépôt de chaque demande d’autorisation d’urbanisme, un récépissé est délivré au pétitionnaire. Il permet à ce dernier de connaître la date à laquelle il pourra se prévaloir d’un permis tacite, ou celle à compter de laquelle il pourra entreprendre les travaux en cas de déclaration préalable. Le récépissé informe également le pétitionnaire que dans un délai d’un mois à compter du dépôt du dossier (complet ou non, puisque des demandes de pièces supplémentaires pourront être formulées), le service instructeur peut lui notifier que le dossier est incomplet ou qu’il existe une cause de majoration du délai d’instruction.

A jour au 27 mars 2014

La demande est effectuée sur un formulaire officiel (s’adresser à la mairie pour l’obtenir). Ce formulaire précise notamment, l’identité du ou des demandeurs, la superficie et l’emplacement du ou des terrains, la nature des travaux et la destination des constructions, la surface de plancher des constructions et les éléments nécessaires au calcul des impositions.

À jour au 1^er mars 2017

Non, cependant la plupart des travaux et ouvrages nécessite un permis de construire. D’une façon générale, un permis de construire doit être obtenu pour :

Toute construction nouvelle, à usage d'habitation ou non, même ne comportant pas de fondations ;

Certains travaux sur des constructions existantes :

• ceux qui créent une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m² dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme (d’un POS ou d’un PSMV) ;
• ceux qui créent une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m² dans les autres parties du territoire ;
• ceux qui créent une surface de plancher entre 20 m² et 40 m² lorsque les travaux ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà du seuil fixé pour le recours obligatoire à un architecte (150 m²) ;
• ceux qui modifient les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination ;
• ceux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière.

En raison de leur nature ou de leur faible importance certains travaux ne sont pas soumis à la procédure du permis de construire mais bénéficient d’un régime plus souple en théorie, celui de la déclaration préalable.

À jour du 1er avril 2014

Par changement de destination il faut entendre, le passage de l’une à l’autre des neuf catégories suivantes : habitation, hébergement hôtelier, bureau, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt.
En cas de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment, le dépôt d’un permis de construire est nécessaire. En l’absence de tels travaux une déclaration préalable suffit.

Par ailleurs, les annexes d’un bâtiment principal sont réputés avoir la même destination que le bâtiment principal. Ainsi, lorsqu’un garage est aménagé pour en faire une chambre, cette opération ne constituera pas un changement de destination, mais une déclaration préalable sera toutefois requise si l’aménagement développe plus de 5m² de surface de plancher.

À jour au 1^er mars 2017

Le recours à un architecte ou à un agréé en architecture pour l’établissement du projet architectural est obligatoire pour les constructions ou travaux soumis au permis de construire. Toutefois, par dérogation à ce principe, ne sont pas tenues de recourir à un architecte pour établir le projet architectural à joindre à la demande de permis de construire, les personnes physiques, qui édifient ou modifient pour elles-mêmes :

• une construction à usage autre qu’agricole (d’habitation par exemple) dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol de la partie de la construction constitutive de surface de plancher n’excèdent pas 150 m². Cela signifie notamment que les surfaces aménagées pour le stationnement ne sont pas prises en compte pour le calcul de ce seuil.

Ce seuil s'applique aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1er mars 2017. Pour les demandes déposées avant cette date, le seuil de recours est de 170 m2.

Attention, il n’est pas non plus nécessaire d’avoir recours à un architecte lors :

• de travaux d’agrandissement portant sur un logement dont la surface de plancher et l’emprise au sol avant travaux est inférieure à 150 m² et à condition que la surface totale de plancher et d’emprise au sol après l’extension reste inférieure à 150 m². Si l’une des deux surfaces totales dépasse les 150 m², le recours à l’architecte sera obligatoire. A partir du moment où la surface de plancher ou l’emprise au sol existante est supérieure à 150 m², tout projet d’extension nécessite également le recours à un architecte ;
• de travaux d’aménagement et d’équipements intérieurs visant soit à changer la destination du bâtiment, soit à l’agrandir, mais n’entraînant pas de modifications extérieures du bâtiment ;
• de la construction d’un modèle type par un constructeur de maison individuelle sur plan - susceptible d’être répété, comportant ou non des variantes.